全美房地产投资信托协会(NAREIT)研究与投资者拓展执行副总裁John Worth表示，当前美国REITs运营状况和资产负债表保持稳健态势，但与整体经济一样，正面临关税政策反复无常带来的市场波动冲击。
在上周协会举办的REITweek投资者大会上接受采访时，Worth表示这种不确定性已反映在REITs股价上，并为整个商业地产市场蒙上阴影。
从同比数据看，REITs整体表现与大盘基本持平。今年以来，美国房地产投资信托ETF-嘉信(SCHH.US)上涨0.8%，略低于标普500指数1.0%的涨幅。
Worth表示：“随着市场环境趋向稳定，我们逐渐看到商业地产交易活动普遍回暖。当私人市场估值回归更合理水平时，REITs极有可能成为收购主力。”这得益于REITs强劲的资产负债表和资本市场融资渠道优势。
他补充道：“从历史经验看，这种环境往往非常有利于REITs发展。在市场动荡时期，REITs通常是首批重返市场的参与者之一。”
然而，关税政策的不确定性延缓了市场正常化进程。在当前波动环境下邦乾配倍，私有业主出售资产的意愿明显降低。
虽然关税不直接影响REITs，但会冲击其租户群体，进而影响对工业物流等流通型地产的需求。宏观经济放缓则会对酒店、写字楼等业态造成压力。此外，潜在关税还扰乱了融资市场，增加了募资难度。
“过去两年多我们一直处于交易低迷期，”Worth表示，“市场闸门尚未完全打开，部分原因在于今年以来的波动行情。”
但好消息是REITs资产负债表状况“极其健康”，在高利率环境下具有独特优势：债务期限较长，无需被迫在高息时点进行大规模再融资。
Worth表示：“凭借健康的资产负债表、畅通的无担保债务市场融资渠道及股权发行能力，REITs完全能在当前环境中茁壮成长。”
另一个优势在于其业态多样性——从电信基础设施、数据中心到零售、医疗、自助仓储等一应俱全。他补充道：“这种多元化特性赋予投资者根据经济形势灵活调整配置的能力。”
多数业态表现良好。他指出，就连受远程办公冲击最严重的写字楼板块，去年也出现复苏迹象。事实证明，“办公场所终将消亡”的末日预言并未成真。
但写字楼市场呈现明显分化。“高品质写字楼的入住率已接近满租水平，几乎达到100%。”而困境主要集中在低品质写字楼。他补充道，在REITs板块中，写字楼物业市值占比不足5%。
更令人振奋的是，在住宅、零售、工业、办公四大传统业态之外，新兴地产板块已占据REITs总市值的半壁江山。即便利率持续高企，REITs也有足够抵御能力：债务加权平均期限超6年，且90%为固定利率。
“历史数据显示REITs在高利率时期表现优异，”Worth表示。
例如，2022年美联储启动加息周期时，由于REITs资产负债表上的债务期限相对较长，其债务成本并未大幅飙升。数据显示，REITs投资组合的加权平均利率从低于3.5%的水平升至约4.2%。“由于持有固定利率债务且加权平均期限较长，这为它们应对利率变化提供了缓冲空间。”
目前投资者似乎在等待利率环境明朗化。Worth称：“一旦明确所处的利率环境，REITs有望实现非常出色的表现。过去几年的数据已表明，其运营表现一直十分强劲。”他进一步指出，一旦利率前景明朗，“估值将随之调整，并开始更多反映运营表现邦乾配倍，而减少受利率环境变化或潜在变化的影响，届时市场将逐步回归常态”。
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